В рамките на правния ред, наемът на движими и недвижими обекти се урежда от разпоредбите, дефинирани в сегмента от член 228 до член 239 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Съгласно същите, наемодателят предоставя на наемателя право на временно ползване на вещ или недвижим имот в замяна на уговорена сума, която следва да получава наемодателя.
Често срещан казус в юридическата практика е управлението на правоотношенията при наем на недвижими имоти. При него е необходимо да се състави ясно дефиниран приемо-предавателен протокол, който да отразява състоянието на имота и всички прикрепени към него движими и недвижими вещи, независимо от тяхната трайност към момента на неговото наемане.
Договор за наем – как се съставя
Юридическата природа на договорите за наем не налага специфична формална форма като същият е обвързващ, дори при липсата наличието му в писмена форма.
При сключването на наемни договори с продължителност, превишаваща 1 година срок се налага задължително вписване в Имотния регистър, в съответствие с императивите на чл. 112 от Закона за собствеността, за да се гарантира правна сигурност и прозрачност при сключване на сделката за наем на движима или недвижима вещ.
С оглед на опазването и защитата на интересите на субектите на наемните правоотношения, се препоръчва изготвянето на договорите за наем в писмена форма, като при необходимост от вписване в Имотния регистър, същите следва да бъдат задължитлено нотариално заверени, за да се установи автентичност на документите.
Установено е максимално времетраене на наемните договори от 10 години, освен в случаите, когато те представляват част от търговска операция между юридически лица.
Всички лица, които имат нужните правомощия да извършват действия на обикновено управление с конкретната вещ имат възможността да сключват договори за нейния наем при максимален срок до 3 години. Договорите за наем следва да обхващат както основните елементи, като наемната цена и условията за плащането й, така и допълнителни клаузи и предвиждания за възможни ситуации, които е вероятно да възникнат след влизането в сила на договора.
От ключово значение е да се обърне внимание на размера и условията за депозитите(ако са налични такива в договора за наем), както и на възможността те да бъдат използвани за покриване на разходите за наем в края не периода, за който се сключва договора.
Необходимо е също да се уточни предназначението на имота в контекста на наемния договор, тъй като наемателят е ограничен в използването на имота в съответствие с уговорената цел и не може да се отклонява от нея.
Важно е да се опишат и уговорят всички подобрения и промени, които могат да бъдат направени по имота, както и кой ще се възползва от тях след прекратяване на наемния договор, както и кой заплаща тези промени и подобрения, ако е налична подобна специфика на правоотношенията.
Отлична идея разбира се е да се обърнете към адвокат експерт по имотно право, които да ви съдейства и на съвсем разумна цена да създаде за вас договор за наем, за да можете да сте спокойни, че всичко е така, както очаквате да бъде.