В съвременния свят, покупката на недвижими имоти понякога се оказва една от най-значимите финансови инвестиции, която индивид или организация може да направи.
Въпреки това, този процес е изпълнен с множество юридически особености, нюанси и детайли, които, ако не бъдат управлявани, могат да доведат до сериозни правни и финансови последици. Целта на тази статия е да обобщи ключовите аспекти, които трябва да бъдат взети под внимание при покупката на недвижим имот в България.
В „Как да избегнем правни капани при покупка на недвижим имот“ имаме за цел да ви насочим през сложния лабиринт от закони, регулации и договорни клаузи, които обгръщат този процес у нас и да ви направи една идея по-подготвени за предстоящото ви начинание, а именно покупката на имот.
Правни капани при покупка на недвижими имоти
1. Верификация на собственост и история на имота
Както се казва проверката е висша форма на доверие. Разбира се когато купувате нещо от някой непознат, той никога няма да ви каже, че е от „онези нечестни хора“.
И все пак разумните хора следва да проверяват фактите, за да могат да са информирани за своите решения и последствията от тях.
Анализ на правната история на имота
Верификацията на собствеността на недвижим имот изисква задълбочен анализ на неговата правна история.
Този процес включва проверка на всички прехвърляния на права, които са се състояли спрямо съответния имот, както и наличието на всякакви правни спорове, възбрани или ограничения, които могат да засегнат правата на новия собственик след придобиването на имота.
Партидите в „Имотния регистър“
Следващата стъпка е проверката на партидните номера и вписванията на недвижимата собственост в „Имотния регистър“.
Това е критично важно, когато става дума за установяване на историята на имота и за избягване на евентуални правни проблеми в бъдеще, който могат да възникнат в по-специфична ситуация.
Проверка за наличие на ипотеки, възбрани и тежести
Важен аспект на верификацията на историята и правния статут на един имот е проверката за наличие на ипотеки, възбрани и други тежести.
В случай на наличие на такива, те могат да ограничат или обезценят правата на собственост на бъдещия собственик и са важен аспект от всяка проверка.
Не пропускайте този вид проверка, защото неглижирането на подобна информация може да се окаже ключа към сделката и дали накрая ще получите това, което сте очаквали или нещо съвсем различно срещу парите си.
2. Разбирателство по договорните клаузи
Ако добре сте описали ангажиментите на двете страни, то следва да нямате повод за притеснения, но все пак е добре да имате план, като този по-долу.
Оценка и преглед на клаузите по договора
При сключване на договор за покупко-продажба на недвижими имоти, е необходимо да се обръща специално внимание на всички клаузи и подклаузи, които присъстват в него. Те определят условията на сделката и могат да имат значителни правни последици.
Внимателно прочетете с какво се съгласявате и внимавайте за странни аномалии, които могат да присъстват като клаузи или подклаузи.
В случай на съмнение, консултирайте се с вашия адвокат специалист по имотно право, за да можете да се възползвате от правната му експертиза т.е. дали има повод за притеснение или е нещо контекстуално стандартно за такива договори.
Обезщетения и санкционни разпоредби
Обезщетенията и санкционни разпоредби в договора ви за покупко-продажба на имоти трябва да бъдат тълкувани в юридически контекст от специалисти, за да се разберат потенциалните рискове и отговорности, които те носят.
Функцията на вашия адвокат е да ви гарантира компетентно и специализирано правно становище, за да можете да направите своя информиран избор, предвиждайки потенциалните последици от него.
Консултация с адвокат за недвижими имоти
За да се гарантира правната сигурност на сделката, е препоръчително да се консултирате с адвокат, специализиран в областта на недвижимите имоти.
Един професионален съвет относно всички аспекти на договора никога не е излишен с оглед размера на инвестицията, която планирате.
3. Административни регулаторни изисквания
Проверка на регулационния статут на имота в съответната община
Преди да пристъпите към закупуване на недвижим имот е от съществено значение да се извърши проверка на регулационния статут на имота в административните регистри на съответната община, където той е ситуиран и в чиято юрисдикция попада.
Проверката е необходима, за да се установи дали имотът е предмет на строителни или други регулаторни ограничения, които могат да съществуват.
Подробни устройствени планове (ПУП)
В допълнение към статута по отношение на административните регулации е необходимо да се разгледат всички ПУП-ове и други устройствени актове, които могат да влияят на статута или начина на използване на имота в бъдеще.
Също важен аспект от цялата механика на процеса и подобно на другите етапи не бива да бъде подценявана като част от общите проверки на недвижим имот преди неговата покупка.
Реституционни претенции или административни ограничения
Необходимо е да се провери дали има реституционни претенции или други административни ограничения върху имота. Те могат да влияят на правата на собственост или използване на имота вбъдеще.
4. Финансови и данъчни аспекти на сделката
Преди финализиране на сделката, е необходимо да се направи детайлна оценка на всички финансови и фискални последствия.
Това включива потенциални данъци и такси, които могат да бъдат наложени при нейното осъществяване или при осъществяване владеенето на имота.
Друга точка тук се оказва и оценката на риска по отношение на продавача.
Най-често те се извършват и от банката, в случай, че планирате да се възползвате от ипотечен кредит, за да се идентифицират евентуални финансови рискове, които могат да повлияят на сделката и нейната рентабилност.
5. Правни спорове и тяхното решаване
За оптимална защита на интересите на купувача, е необходимо да се подготвят съответните правни механизми, включително договорни клаузи и гаранции, за да сте сигурни, че имате нужните лостове, за да влияете на продавача в случай на необходимост от подобно действие като например нарушения по договора.
При създаването на договор за покупко-продажба на недвижими имоти следва да декларирате как ще се решават потенциалните правни спорове, възникнали при сключване на сделката. Това включва и арбитражни и съдебни процедури.
Вместо заключение
Покупката на недвижим имот изисква задълбочен анализ и предварителна подготовка в регулаторен, финансов и правен аспект, поне ако желаем всичко да протече гладко, ясно и прозрачно.
Ако решите да използвате нашите препоръки в настоящата статия в блога на AdvokatImot.bg, то не просто ще улесните процеса, но и ще предоставите необходимия план, за да можете да се ориентирате правилно в ситуацията.
И все пак не забравяйте, че това е вероятно най-голямата сделка в живота ви и като такава си остава критично важно да се консултирате с опитни адвокати в областта на недвижимите имот, за да гарантирате успешното завършване на сделката и крайния успех на процеса.
