Имотните измами са едно от най-коварните и разрушителни престъпления, които могат да засегнат всеки собственик или купувач на недвижим имот. Подправени документи, фалшиви пълномощни, продажба без знанието на реалния собственик – това са само част от сценариите, с които ежедневно се сблъскват българските граждани.
В подобни случаи последиците не се изчерпват с финансови загуби – те обхващат и загуба на доверие, стрес и години в съдебна несигурност.
Въпреки че повечето хора търсят правна помощ едва след като станат жертва на имотна измама, ние предлагаме също и превантивна защита – чрез правна проверка и консултации преди всяка сделка, за да избегнете рисковете изобщо.
Такава консултация е особено важна в случаи като:
- Покупка на имот „на зелено“ или от строителна фирма без репутация;
- Сделка със съсобственици, роднини или при дарение;
- Наследствен имот с множество претенденти за собственост;
- Сделки чрез пълномощно или когато едната страна не присъства лично;
- Съмнение за проблеми в историята на собствеността или предишни прехвърляния.
Действаме решително и навременно, защото при имотните казуси всяка минута има значение.
Правна квалификация на имотните измами
От юридическа гледна точка измамите с недвижими имоти могат да попаднат както под обхвата на наказателното право, така и на гражданското.
При престъпно поведение се прилагат разпоредбите на Наказателния кодекс, които третират измамата като въвеждане в заблуждение с цел извличане на имотна облага. От друга страна, гражданските дела обикновено се съсредоточават върху обявяване на сделки за нищожни, унищожаване по съдебен ред или възстановяване на правото на собственост. Един и същ казус може да съдържа както елемент на престъпление, така и основание за граждански иск.
Именно поради това анализът трябва да бъде задълбочен, а действията – стратегически преценени от екип с опит в недвижимото право.
Видове имотни измами според съдебната практика
С натрупаната съдебна практика в България се очертават няколко класически схеми за извършване на имотни измами. Сред тях са случаите, при които се използва подправено пълномощно за сключване на сделка без знанието на реалния собственик.
Нерядко се срещат и сделки, осъществени чрез фалшифициране на подпис, особено при възрастни хора или лица с ограничен капацитет за разбиране на последиците от действията си. Проблем представляват и двойните продажби – при които един и същ имот е продаден на две или повече лица, без те да знаят един за друг.
Съдилищата също така често се сблъскват с измами, извършени от уж доверени роднини или познати, които злоупотребяват със семейното доверие. Наличието на предварителен договор също не гарантира сигурност, ако страната по него няма реални права. Всеки един от тези казуси изисква индивидуален подход и бърза правна реакция.
Правна помощ при вече реализирана имотна измама
Когато вече сте жертва на имотна измама, въпросът не е просто какво да направите, а колко бързо ще го направите. От ключово значение е незабавната юридическа намеса, която да ограничи щетите, да защити останалите ви права и да събере доказателства преди те да бъдат изгубени. Първата стъпка е анализ на всички налични документи – нотариални актове, пълномощни, договори, вписвания и кореспонденция. След това може да се пристъпи към подаване на жалби до прокуратурата при наличие на достатъчно индикации за престъпление.
В много случаи, паралелно с това, се завежда и гражданско дело за обявяване на сделката за нищожна или за възстановяване на правото на собственост.
Може да се наложи искане за възбрана на имота, за да се предотврати прехвърлянето му на трето лице. Процедурите са сложни, а отговорът на институциите не винаги е бърз, затова нашият екип действа последователно и в координация с нотариуси, съдии, прокурори и съдебни експерти. Ако потърсите съдействие своевременно, в голяма част от случаите е възможно възстановяване на собствеността и санкциониране на виновните лица. Именно тук е мястото, където намесата на адвокат недвижими имоти прави решаващата разлика.
Защита на правото на собственост
Собствеността е основополагащо право, защитено от Конституцията и от Закона за собствеността. В случай че тя е била неправомерно отнета или застрашена, българската правна система предлага няколко ефективни механизма. Сред тях са предявяване на иск за собственост по чл. 108 от ЗС – т.нар. ревандикационен иск, чрез който реалният собственик може да си възвърне владението. Когато имотът е бил обект на измама и вече е преминал към трето лице, може да се иска обявяване на сделката за нищожна, ако липсва реално съгласие или е използван фалшифициран документ.
Ако пък съществува опасност от прехвърляне на имота на друг субект, възбраната и вписването на иск в Имотния регистър са наложителни мерки. Те служат като защита не само на правата ви, но и на бъдещия съдебен процес, тъй като блокират последващи разпоредителни действия. При нужда нашият екип изготвя и обезпечителни искания, включително запори на банкови сметки или други активи на извършителя.
В основата на всичко стои едно – навременна и професионално проведена правна защита.
Превенция на имотни измами: как да се предпазите
Най-сигурният начин да избегнете риска от имотна измама е да подходите внимателно към всяка сделка и да се доверите на юридически специалист още преди да се стигне до нотариуса. Пълната проверка на собствеността включва анализ на документацията, вписванията в Имотния регистър и справка с кадастралната карта.
Несъответствията между различните документи често са знак за проблеми. Особено внимание трябва да се обърне на пълномощни – ако някой твърди, че действа от чуждо име, винаги изисквайте заверен оригинал и проверка при нотариуса, издал документа.
Важно е също така да се уверите, че няма висящи съдебни спорове, ипотеки или възбрани.
Един-единствен запис в Имотния регистър може да означава, че предстои сериозен правен конфликт. Затова предварителната консултация с юрист – дори и при привидно „чиста“ сделка – често се оказва най-добрата инвестиция в сигурност. Ние съдействаме при всеки етап – от проверката, през присъствие при преговори, до изготвяне или редактиране на предварителен договор.
Ако сте станали жертва на имотна измама или имате съмнение, че предстои такава – не отлагайте. Свържете се с нас чрез контактната ни форма или по телефона за бърза, уверена и професионална реакция, която може да ви спести сериозни загуби.