Понякога един подпис върху нотариален акт може да се окаже началото на дългогодишна борба за справедливост. В България не са рядкост случаите, при които се подписват документи под заблуда, със злоупотреба с доверие или дори чрез фалшифициране.
Ако сте установили, че съществува нотариален акт, с който се прехвърля собствеността върху имот без вашето знание или с нарушения в процедурата – има правен път за действие. Отмяната на нотариален акт по съдебен ред е сложен, но напълно възможен процес, който изисква опит, доказателства и стратегия.
В нашата практика успешно сме водили десетки подобни дела – с пълно възстановяване на собственост и защита на правата на клиента.
Какво представлява отмяната на нотариален акт по съдебен ред?
Когато говорим за отмяна на нотариален акт, всъщност имаме предвид обявяване на акта за нищожен или унищожаем чрез съдебно производство. Това означава, че съдът установява, че сделката никога не е породила правно действие – било защото е извършена в нарушение на закона, без съгласие на собственика или при използване на фалшифицирани документи.
Обявяването за нищожност има обратно действие – връща се правното положение все едно сделката никога не е съществувала.
Отмяната може да бъде приложима както при дарения, така и при продажби, заменки или завещания, извършени чрез нотариален акт.
Разликата между „нищожен“ и „унищожаем“ е важна: в първия случай липсва основен елемент за валидност (напр. липсва съгласие), а във втория – налице е опорочаване на волята (измама, заплашване, принуда). Именно тук се крие сложността – за да бъде успешно делото, трябва точно да се квалифицира правната ситуация и да се представят убедителни доказателства.
Съдебният ред за отмяна е единственият начин да се отстрани нотариален акт, когато липсва доброволно съгласие от страните. Няма значение колко време е минало – ако сделката е нищожна, тя не може да породи действие и може да бъде атакувана по всяко време, без да е изтекъл срок. Това обаче не означава, че трябва да се отлага – колкото по-рано започне процесът, толкова по-голям е шансът да се съберат нужните доказателства и да се предотвратят последващи сделки, които да усложнят ситуацията допълнително.
Основания за оспорване и отмяна на нотариален акт
Има различни правни основания, на които може да се базира искането за отмяна. Най-честото е липса на действително съгласие от страна на собственикa – било защото подписът е подправен, или защото лицето е било въведено в заблуждение. Измамата може да се изрази в представяне на неверни факти, премълчаване на съществени обстоятелства или използване на психическа принуда.
В подобни случаи съдът може да обяви сделката за унищожаема, ако се докаже, че съгласието е било опорочено.
Фалшификация на подпис или изцяло изготвен подправен нотариален акт са по-тежки хипотези. Там вече се намесва и наказателното право, като освен гражданско дело за нищожност, се подава и сигнал до прокуратурата. При установяване, че подписът е неистински, чрез експертиза или свидетелски показания, съдът няма колебания да обезсили акта изцяло.
Друг типичен казус е липса на правоспособност – когато едната страна по сделката е била под запрещение, в тежко психическо състояние или с доказано невъзможност да разбере съдържанието на документа. В подобни случаи се атакува валидността на волеизявлението.
Важно е да се подчертае, че съдилищата подхождат изключително сериозно към искове за отмяна на нотариален акт. Именно затова исковата молба трябва да бъде добре аргументирана, с ясен правен интерес и представени доказателства още в началото. Тук ролята на добър адвокат недвижими имоти е решаваща – от избора на основание до формулировката на претенцията.
Процедура по съдебна отмяна – как протича делото
Съдебната процедура за обявяване на нотариален акт за недействителен започва с предявяване на искова молба пред компетентния съд по местонахождение на имота. В тази молба се описват основанията, правният интерес, излагане на фактите и искането за отмяна. Заедно с нея се прилагат всички релевантни документи – нотариалният акт, предишни актове за собственост, пълномощни (ако има), експертизи или други доказателства. Важна част от подготовката е и събирането на свидетелски показания, ако това е приложимо.
След входиране на иска, съдът насрочва открито заседание, в което се събират доказателства, изслушват се страните и се назначават съдебни експертизи, ако има спор относно подписа или обстоятелства по сделката. Процесът може да протече в няколко заседания, а при обжалване – делото преминава през втора инстанция, понякога и до Върховен касационен съд. Времетраенето на процедурата варира, но в реална практика делото отнема между 8 месеца и 2 години.
При успешно решение съдът обявява нотариалния акт за нищожен или унищожаем и то се вписва в Имотния регистър. В случай че междувременно имотът е бил прехвърлен на трето лице, може да се води отделно дело за последващата сделка – ако тя е извършена със знание за проблема, или да се ангажира отговорността на прехвърлителя. Именно затова бързата реакция и налагането на възбрана върху имота са от решаващо значение още при подаване на иска.
Ролята на адвоката при водене на дело за отмяна на нотариален акт
В делата за отмяна на нотариален акт се изисква правна грамотност, както и стратегическо мислене и умение да се предвиди ходът на делото. Адвокатът не е просто представител – той изгражда логическата рамка на исковата претенция, подбира релевантните доказателства и преценява какъв тип иск да се предяви (за нищожност, унищожаемост или за установяване на противоправни действия).
В този тип дела детайлите решават всичко – грешка в аргументацията или пропуснат срок могат да лишат клиента от право на защита.
Ние започваме със задълбочен правен анализ, още преди да се заведе дело. Преценяваме дали има достатъчно доказателства, изискваме нужните документи, правим справки в Имотния регистър и нотариалните книги. При необходимост работим съвместно със съдебни експерти по графология, както и с частни детективи, когато става въпрос за събиране на доказателства от трети лица.
След завеждане на делото следим всеки етап – от изпращане на призовки, през доказателствени искания до съдебни пледоарии. Клиентът е постоянно информиран и участва активно в процеса. Ако е необходимо, обжалваме решения до последна инстанция и се грижим за вписването на резултата в имотната документация, така че собствеността да бъде напълно възстановена. Нашата цел не е просто да спечелим дело – а да върнем контрола върху имота в ръцете на реалния му собственик.
Ако подозирате, че вашият нотариален акт е неистински, подписан без знание или под въздействие на измама – не чакайте да стане твърде късно. Свържете се с нас още днес, за да оценим ситуацията и да започнем действия по защита на вашите права.