Съсобственик не иска делба или продажба – какво да направя?

Една от най-честите ситуации, с които се сблъскват клиентите ни, звучи така: „Наследихме имот с брат ми/сестра ми, но той/тя не иска нито да продава, нито да се делим, нито да ми изплати дела. Какво да правя?“

Проблем със съсобственик възниква изключително често при наследствени имоти, но също и при имоти, купени съвместно от приятели, партньори или бивши съпрузи. Добрата новина е, че българското законодателство ви дава ясни инструменти да защитите интересите си – дори ако другата страна напълно отказва да сътрудничи.

В тази статия ще разгледаме всички законни варианти, които имате, когато съсобственик блокира ситуацията.

Защо съсобственикът може да блокира продажба, но НЕ може да блокира делба

Първо, нека изясним един ключов правен принцип, който много хора не познават:

За продажба на целия имот е необходимо съгласието на ВСИЧКИ съсобственици. Ако един от тях откаже – продажбата е невъзможна. Тук наистина сте блокирани.

За делба на имота обаче НЕ е необходимо съгласие. Всеки съсобственик има абсолютно право да поиска делба по всяко време, независимо от волята на останалите. Това право:

• Не може да бъде ограничено с договор
• Не може да бъде ограничено със завещание
• Не се погасява по давност – можете да го упражните и след 30 години

Този принцип е заложен в чл. 34 от Закона за собствеността и е абсолютен. С други думи – ако искате да излезете от съсобствеността, винаги имате законен път, дори съсобственикът ви да мълчи, да отказва или да живее в чужбина.

Вариант 1: Продайте вашата идеална част

Първият вариант, който имате, е да продадете своя идеален дял от имота. Да, можете да направите това без съгласието на другия съсобственик.

Как работи продажбата на идеална част

Ако притежавате например 1/2 идеална част от апартамент, можете да я продадете на трето лице. Има обаче едно важно условие по чл. 33 от Закона за собствеността:

Първо трябва да предложите дела си на другите съсобственици при същите условия, при които бихте продали на външен купувач. Те имат право на първи отказ (право на изкупуване).

Процедурата е следната:

• Изпращате писмено предложение до съсобственика с цената и условията
• Той има 1 месец да отговори дали приема
• Ако откаже или не отговори в срок – свободни сте да продавате на когото искате
• Ако приеме – длъжни сте да му продадете при тези условия

Предимства и недостатъци

Предимства:

• Бързо решение – не чакате съдебни дела
• Не зависите от съгласието на другия
• Получавате пари веднага

Недостатъци:

• Идеалните части се продават с 20-40% отстъпка от пазарната цена
• По-малко купувачи се интересуват от идеални части
• Не получавате реален, физически обособен имот

Този вариант е подходящ, ако искате бързо да се освободите от ситуацията и не ви притеснява, че ще получите по-малко пари.

Вариант 2: Съдебна делба – принудете разделянето

Ако искате да получите справедливата стойност на вашия дял (или реална част от имота), съдебната делба е най-сигурният път. Тя не изисква съгласие от никого.

Как работи съдебната делба

Подавате искова молба в районния съд по местонахождение на имота. Делото преминава през две фази:

Фаза 1 – Допускане на делбата: Съдът определя кои са съсобствениците, какви са дяловете им и кои имоти се делят.

Фаза 2 – Извършване на делбата: Съдът решава как точно да се раздели имотът:

• Ако имотът е поделяем – всеки получава реална част
• Ако е неделим – възлага се на един съсобственик срещу парично уравнение на другите
• Ако никой не може/не иска да изкупи – изнася се на публична продан

Какво ако съсобственикът не се явява в съда?

Много клиенти питат: „Ами ако той просто не идва на делата?“

Това не е проблем. Съдът ще го призове на посочения адрес. Ако не се яви:

• Делото продължава без него
• Решението е валидно и задължително за него
• Ако не получава призовки – назначава му се особен представител

Съсобственик не може да блокира съдебна делба чрез неявяване или мълчание.

Колко време отнема

Реалистично: 1-3 години в зависимост от:

• Натовареността на съда (в София е по-дълго)
• Сложността на казуса
• Дали има спорове по сметките между съделителите
• Дали решенията се обжалват

Колко струва

Ориентировъчни разходи при имот на стойност 100 000 лв. и дял 1/2:

• Държавна такса при допускане: 4% от 50 000 лв. = 2 000 лв.
• Държавна такса при извършване: 2% = 1 000 лв.
• Вещо лице (оценка): 200-500 лв.
• Адвокатски хонорар: според Наредба №1, обикновено 1 500-3 000 лв.

Научете повече за процедурата по делба на имот и какви документи са ви необходими.

Вариант 3: Договор за разпределение на ползването (временно решение)

Ако не сте готови за делба или продажба, но искате да уредите ситуацията временно, можете да сключите договор за разпределение на ползването.

Какво представлява

Това е споразумение между съсобствениците, което определя:

• Кой коя част от имота ползва
• Дали се дължи наем/обезщетение
• Как се разпределят разходите (данъци, такси, ремонти)

Кога е полезен

• Когато един съсобственик живее в имота, а другият не
• Когато искате да отдавате имота под наем и да делите приходите
• Когато чакате по-добър момент за продажба

Ограничения

Важно: Този договор не прекратява съсобствеността. Той само урежда ползването. Ако съсобственикът откаже да го подпише – не можете да го принудите. В този случай единственият изход отново е съдебната делба.

Какво НЕ можете да направите

За да избегнете загуба на време и пари, ето какво няма да проработи:

❌ Да продадете целия имот без съгласие

Невъзможно. Нотариусът няма да изповяда сделката без подписа на всички собственици.

❌ Да изгоните съсобственика от имота

Той има същото право да ползва имота, както и вие. Дори да не плаща разходи – не можете да му забраните достъп.

❌ Да направите ремонт и да искате цялата сума от него

Можете да претендирате само съответната на дела му част от подобренията, и то при определени условия (да е уведомен, да е имал възможност да възрази).

❌ Да чакате да „изтече давност“ и имотът да стане ваш

Давностно владение между съсобственици е изключително трудно доказуемо. Трябва да сте владели имота явно, несмущавано и като изключителен собственик поне 10 години, като другият съсобственик не е имал достъп. В повечето случаи това не може да се докаже.

Специфични ситуации

Съсобственикът живее в чужбина и не отговаря

Това е чест проблем при наследствени имоти. Решението е съдебна делба:

• Призовката се изпраща на последния известен адрес в България
• Ако няма такъв – публикува се в Държавен вестник
• При нужда се назначава особен представител

Делото ще се проведе и без личното му участие.

Съсобственикът е починал и не знам кои са наследниците

Извадете удостоверение за наследници от общината по последен адрес на починалия. Там ще видите кои са актуалните съсобственици, срещу които да заведете делото.

Съсобственикът е фирма (юридическо лице)

Процедурата е същата. Проверете актуалното състояние на фирмата в Търговския регистър и изпратете призовките на адреса на управление.

Практически съвети преди да предприемете действия

1. Съберете документите

Преди каквото и да е, уверете се, че имате: документ за собственост, удостоверение за наследници (ако е наследствен имот), скица/схема от кадастъра, данъчна оценка.

2. Опитайте преговори

Понякога писмо от адвокат е достатъчно съсобственикът да осъзнае, че имате законни лостове. Мнозина предпочитат доброволна делба пред съдебни разходи.

3. Документирайте всичко

Ако съсобственикът ползва имота сам, плащате данъци или сте правили подобрения – пазете всички документи. Ще ви трябват за сметките между съделителите.

4. Консултирайте се с адвокат

Всеки случай е различен. Правилната стратегия зависи от конкретните обстоятелства – стойност на имота, отношения със съсобственика, вашите цели.

Кога да потърсите адвокат

Препоръчваме консултация с адвокат по недвижими имоти, когато:

• Съсобственикът отказва всякакъв контакт повече от 3-6 месеца
• Има спор относно дяловете или границите на имота
• Съсобственикът ползва имота и отказва да плаща/компенсира
• Имотът е с висока стойност и искате да минимизирате загубите
• Има усложнения – непълнолетни наследници, спорни завещания, имот в чужбина

Ако се намирате в подобна ситуация, свържете се с нас за консултация. Ще анализираме вашия случай и ще ви препоръчаме най-ефективния подход – било то преговори, продажба на дял или съдебна делба.

Когато имате проблем със съсобственик, който не иска нито да продава, нито да се дели, имате три основни варианта:

Най-важното: Не оставайте блокирани. Законът е на ваша страна – никой не може да ви държи в съсобственост против волята ви завинаги.