Сметки между съделителите – кой какво дължи при делба

При делба на имот повечето хора се фокусират върху един въпрос: „Колко ще получа?“. Но има и втори, не по-малко важен въпрос: „Какво ми дължат останалите съсобственици за годините, в които плащах данъци, правих ремонти или бях лишен от ползване на имота?“

Това са така наречените сметки между съделителите – финансови претенции, които съсобствениците могат да предявят един към друг в хода на делбеното производство. Правилното им предявяване може да ви донесе хиляди левове. Пропускането им – да ги загубите завинаги.

В тази статия ще разгледаме какви претенции можете да имате, как да ги докажете и кога точно да ги предявите.

Какво представляват сметките между съделителите

Сметките между съделителите са парични претенции, които възникват от отношенията между съсобствениците по повод общия имот. Те се уреждат във втората фаза на съдебната делба – след като съдът вече е допуснал делбата и е определил дяловете.

Тези сметки могат да включват:

• Претенции за направени подобрения – ремонти, реконструкции, пристрояване
• Претенции за платени разходи – данъци, такси, застраховки, комунални сметки
• Претенции за обезщетение за ползване – когато един съсобственик е ползвал имота, а другите са били лишени
• Претенции за добиви от имота – наеми, реколта, други приходи

Важно е да разберете, че тези претенции не се разглеждат служебно от съда. Ако не ги предявите изрично, съдът няма да ви ги присъди, дори да е очевидно, че имате право на тях.

Претенции за подобрения в съсобствен имот

Това е най-честата и най-спорна категория сметки. „Ремонтирах къщата, имам ли право на повече?“ – въпрос, който чуваме почти всеки ден.

Какво се счита за подобрение

Подобрение е всяко действие, което увеличава стойността на имота. Примери:

• Основен ремонт на покрив, фасада, ВиК инсталация
• Смяна на дограма, подови настилки
• Изграждане на ограда, гараж, навес
• Пристрояване или надстрояване
• Благоустрояване на двора – алеи, озеленяване, напоителна система

Не се считат за подобрения:

• Текущи ремонти и поддръжка (боядисване, дребни поправки)
• Действия, които не увеличават обективно стойността на имота
• Луксозни подобрения, които не са съобразени с характера на имота

Колко можете да претендирате

Тук има важен нюанс. Не можете да претендирате цялата сума, която сте похарчили. Претенцията е в размер на увеличената стойност на имота, но не повече от действително направените разходи.

Пример:

Направили сте ремонт за 20 000 лв. Вещото лице определя, че имотът е поскъпнал с 15 000 лв. благодарение на ремонта. Можете да претендирате 15 000 лв., а не 20 000 лв.

Обратно – ако сте похарчили 10 000 лв., а имотът е поскъпнал с 15 000 лв., получавате само 10 000 лв. (действително направените разходи).

Кога имате право да претендирате

Не всяко подобрение дава право на претенция. Съдебната практика изисква:

• Другите съсобственици да са знаели за подобрението (или да е било очевидно)
• Да не са възразили срещу него
• Подобрението да е било необходимо или полезно за имота

Ако сте направили скъп ремонт без знанието и съгласието на другите съсобственици, рискувате да не получите нищо.

Как да докажете подобренията

Доказателствата са ключови. Пазете:

• Фактури и касови бележки – за материали и труд
• Договори с изпълнители – ако има такива
• Снимки преди и след – показват какво точно е направено
• Свидетели – съседи, познати, които са виждали ремонта
• Кореспонденция – писма, имейли, SMS-и, в които сте уведомявали другите съсобственици

При липса на документи съдът може да назначи вещо лице, което да оцени подобренията, но без доказателства за извършването им претенцията ви може да бъде отхвърлена.

Претенции за платени разходи

Ако сте плащали разходи за имота, които е трябвало да се поделят между всички съсобственици, имате право да претендирате съответната част от другите.

Какви разходи можете да претендирате

• Данък недвижими имоти – годишният данък към общината
• Такса смет – ако се начислява отделно
• Застраховки – на сградата (не на движимото имущество)
• Необходими ремонти – аварийни поправки, които не могат да чакат
• Етажна собственост – такси към етажната собственост, фонд „Ремонт и обновяване“

Какво НЕ можете да претендирате

• Комунални сметки за лично потребление – ток, вода, парно (ако вие живеете в имота)
• Разходи за луксозни подобрения – без съгласието на другите
• Лихви по кредити – за покупка на вашия дял от имота

Как се изчислява претенцията

Претендирате съответната на дяловете на другите съсобственици част от платените разходи.

Пример:

Имате 1/3 идеална част от имота. Платили сте данък от 600 лв. годишно в продължение на 5 години (общо 3 000 лв.). Двамата други съсобственици (с по 1/3 всеки) ви дължат по 1 000 лв. всеки (общо 2 000 лв.).

Давност за претенциите

Важно: Претенциите за платени разходи се погасяват с 5-годишна давност. Ако сте плащали данъци преди повече от 5 години, не можете да ги претендирате.

Затова е важно да не отлагате делбата твърде дълго – с всяка изминала година губите възможност да претендирате стари разходи.

Обезщетение за ползване на съсобствен имот

Това е претенцията, която най-често създава конфликти между съсобственици. „Брат ми живее в апартамента от 10 години без да плаща наем – какво ми дължи?“

Кога възниква право на обезщетение

Всеки съсобственик има право да ползва общия имот съобразно дела си и по начин, който не пречи на другите съсобственици. Когато един съсобственик ползва имота изцяло сам и лишава другите от възможността да го ползват, той им дължи обезщетение.

Обезщетението се дължи, когато:

• Един съсобственик живее в имота сам
• Другите съсобственици са поискали да ползват имота или да получават обезщетение
• Искането е било отказано или игнорирано

Важно условие: Покана за ползване

Съдебната практика изисква лишеният от ползване съсобственик да е поискал да ползва имота или да е отправил покана за заплащане на обезщетение. Без такова искане не възниква право на обезщетение.

Пример:

Брат ви живее в наследствения апартамент от 2015 г. Вие никога не сте искали да ползвате имота или да получавате обезщетение. През 2024 г. завеждате дело за делба.

В този случай нямате право на обезщетение за периода 2015-2024 г., защото не сте отправяли покана.

Ако обаче през 2020 г. сте изпратили писмо/имейл с искане за обезщетение (и можете да го докажете), имате право на обезщетение от 2020 г. насам.

Как се изчислява обезщетението

Обезщетението е в размер на пазарния наем за имота, съответстващ на дела на лишения съсобственик.

Пример:

Имате 1/2 идеална част от апартамент. Пазарният наем е 800 лв. месечно. Обезщетението, което ви се дължи, е 400 лв. месечно (1/2 от наема).

Ако претенцията е за 3 години: 400 лв. × 36 месеца = 14 400 лв.

Давност

И тук важи 5-годишна давност. Можете да претендирате обезщетение най-много за последните 5 години преди предявяването на претенцията.

Претенции за добиви от имота

Ако имотът е генерирал приходи, всеки съсобственик има право на част от тях, съответстваща на дела му.

Какви добиви можете да претендирате

• Наеми – ако имотът е бил отдаван под наем
• Реколта – при земеделска земя
• Приходи от реклама – ако на имота има рекламни съоръжения
• Други приходи – паркинг, складиране и т.н.

Пример

Имотът е отдаван под наем за 500 лв. месечно в продължение на 4 години. Общият приход е 24 000 лв. Ако имате 1/3 дял, имате право на 8 000 лв.

Кога и как да предявите сметките

Това е критично важна информация, която много хора пропускат.

Моментът е ключов

Сметките между съделителите се предявяват в първото заседание след влизане в сила на решението за допускане на делбата.

Това означава:

1. Първа фаза: Съдът допуска делбата и определя дяловете
2. Решението влиза в сила (след изтичане на срока за обжалване или след решение на въззивната инстанция)
3. Насрочва се първо заседание по втората фаза
4. В това заседание трябва да предявите сметките си

Какво се случва ако пропуснете

Губите правото да ги предявите в делбеното производство.

Технически можете да заведете отделно дело, но това означава нови разходи, нова държавна такса и години чакане. На практика – загубени пари.

Как да предявите претенциите

Претенциите се предявяват чрез писмена молба до съда, в която посочвате:

• Какво претендирате (подобрения, разходи, обезщетение)
• Размера на претенцията
• Доказателствата, с които разполагате
• От кой съделител претендирате (обикновено от всички останали, съразмерно на дяловете им)

Практически съвети за защита на интересите ви

Често задавани въпроси

Мога ли да претендирам разходи, направени преди повече от 5 години?

За текущи разходи (данъци, такси) – не, важи 5-годишна давност. За подобрения – зависи, тъй като при тях давността може да се счита от момента на делбата. Консултирайте се с адвокат за конкретния случай.

Какво ако нямам фактури за ремонта?

Ще бъде по-трудно, но не невъзможно. Можете да използвате свидетелски показания, снимки, банкови извлечения за плащания. Вещото лице също може да оцени подобренията, дори без фактури.

Съсобственикът твърди, че не е знаел за ремонта. Какво да правя?

Ако ремонтът е бил очевиден (нов покрив, нова фасада), трудно може да твърди, че не е знаел. Ако е бил вътрешен ремонт – доказателства за уведомяване (писма, съобщения) са важни.

Мога ли да претендирам обезщетение за ползване, ако никога не съм искал да живея в имота?

Да, но трябва да сте отправили покана за заплащане на обезщетение. Не е необходимо реално да искате да живеете там – достатъчно е да сте поискали компенсация за това, че сте лишени от ползване.

Какво ако другият съсобственик е направил ремонти, но и аз съм правил?

Всеки предявява своите претенции. Съдът ги разглежда и прави „прихващане“ – накрая се изчислява кой на кого какво дължи.

Кога да потърсите адвокат

Сметките между съделителите са сложна материя с много нюанси. Препоръчваме консултация с адвокат когато:

• Имате претенции за значителни суми (над 5 000-10 000 лв.)
• Липсват ви документи за направените разходи/подобрения
• Другата страна оспорва претенциите ви
• Не сте сигурни какво можете да претендирате
• Наближава първото заседание по втората фаза и не сте подготвени

Сметките се разглеждат като част от съдебната делба на имот. Ако имате въпроси за вашия случай, свържете се с нас за консултация.

Какво можете да претендирате?

Най-важното: Не пропускайте срока за предявяване на сметките – първото заседание след допускане на делбата. Подгответе се предварително с документи и ясна стратегия. При съмнение – консултирайте се с адвокат по делба на имот преди да е станало късно.