Когато сте на прага да направите една от най-големите инвестиции в живота си – покупка на недвижим имот – е критично важно да сте напълно информирани и подготвени. От избора на подходящия имот до заключителните юридически процедури, всеки аспект изисква детайлен преглед и професионален надзор.
1) Избор на имот – не бързайте да дадете капаро;
2) Пълна проверка на статута на имота – това включва изследване на вещноправни тежести, както и проверка в Имотния регистър към Агенция по вписванията.
3) Консултация с адвокат за недвижими имоти – препоръчително е да да потърсите съвета на опитен адвокат в сферата на имотното право, който да ви информира за потенциални бъдещи юридически проблеми;
4) Проверка в общината за поземления имот – при покупка на земя или друг поземлен имот, допълнителна проверка в съответната община е задължителна.
Проверка за ипотека и други възбрани
Във връзка с придобиването на недвижим имот е ключово да се извърши задълбочена проверка на наличието на ипотечни и други вещни обезпечения, вписани в Имотния регистър.
Вещни обезпечения / Възбрани
Вещните обезпечения, наричани и възбрани, са юридически инструменти, които ограничават прехвърлянето на собственост на трети лица и служат за обезпечаване на вземания на кредитори на собственика.
Тези кредитори могат да бъдат и държавни органи, включително Националната Агенция за Приходи, така и частни лица, банки, кредитни институции или други корпоративни субекти.
Съгласно законовата рамка в Република България, възбраните се вписват в Имотния регистър и пораждат правни последици спрямо купувача.
Важно е да се отбележи, че една и съща недвижима собственост може да бъде обременена с множество възбрани, част от които могат да бъдат анулирани, докато други остават в сила.
Ипотеки и Кредитори
Ипотеките от своя страна представляват по-специфичен вид вещно обезпечение, което създава предимство за кредиторите при публична продажба на имота.
Обикновено, кредиторите по ипотечни кредити са финансови институции, а ипотеката служи за обезпечаване на заемът, предоставен на собственика, касаещи управлението на риска от купувача, а в този случай кредитиращата институция. Това предполага необходимост за извършване на анализ на всички вписвания и заличавания по веригата от собственици.
При случаи на придобиване на имот, който е вече обременен с ипотека, продавачът трябва да се задължи в предварителния договор да използва средствата от продажбата за погасяване на своя заем и заличаване на ипотеката.
Този процес може да бъде обезпечен чрез откриване на специализирана банкова сметка и получаване на удостоверение от кредитиращата банка.
Допълнително, при придобиване на УПИ или поземлен имот е силно препоръчително да се извърши проверка в съответната община за регулационните планове и реституционните претенции, като така се гарантира, че няма да има последващи претенции от трети лица, които биха могли да засегнат правата на новия собственик.
Заличаване на тежести и обезпечения
В случай на установяване на вещни тежести, ипотеки или други форми на обезпечение върху недвижим имот по време на провеждане на провека за тежести, продавачът има правомощията да инициира процедури за тяхното заличаване.
Вещните тежести и обезпечения обикновено подлежат на заличаване по искане на кредитора или на субекта, върху когото е учредено съответното право, и които се явяват трети страни по отношение на настоящата покупко-продажбена операция.
Следователно е задължение на продавача да идентифицира тези страни, например кредитиращата институция, която не е произвела заличаване на учредената ипотека или лицето, което разполага с право за ползване и да наложи на тях задължение за заличаване на съответната вещна тежест или обезпечение.
Не е необичайно в практиката да се срещнат случаи, при които, въпреки регулирани правоотношения съществува незаличена възбрана върху имота поради незавършен процес по вписване на вдигането ѝ от страна на съдебния изпълнител или в случай на погасен кредит, кредитиращата институция да не е произвела заличаване на ипотеката, ако продавачът не е инициирал такъв процес или ако кредитиращата институция не е завършила процедурата по заличаване.
Във връзка с това, императивно е извършването на комплексена проверка за тежести при всяка покупко-продажна на недвижим имот. При покупка на имот е препоръчително да се консултирате с адвокат, специализиран в областта на недвижимите имоти и различните казуси свързани с тях, каквито са експертите от AdvokatImot.bg.